Einnahmen richtig erfassen: Was bei Airbnb- und Booking-Auszahlungen wirklich als Umsatz zählt
Nicht die Airbnb- oder Booking-Auszahlung ist dein Umsatz, sondern der volle Preis deiner Leistung. So erfasst du deine Einnahmen als Gastgeber korrekt.
Viele Gastgeber schauen auf die Airbnb- oder Booking-Auszahlung und halten diesen Betrag für ihren Umsatz. Im üblichen Vermittlungsmodell, bei dem du selbst Vertragspartner des Gastes bist, stimmt das nicht. Der ausgezahlte Betrag ist meist um die Plattformgebühr gemindert. Eine zu niedrige Erfassung kann bei einer Prüfung zu Rückfragen und Korrekturen führen. Dein Umsatz ist nicht das, was am Ende auf deinem Konto landet, sondern der volle Preis, den du für deine Leistung berechnest. Welcher Betrag genau zählt, wohin die Provision gehört und wie du deine Einnahmen als Gastgeber sauber dokumentierst, klären wir hier der Reihe nach.
Die Auszahlung ist nicht dein Umsatz
Wenn Airbnb dir 500 € überweist, hat der Gast in der Regel mehr gezahlt. Das Portal zieht seine Provision ab, bevor das Geld bei dir ankommt. Für die Steuer zählt aber nicht der ausgezahlte Restbetrag, sondern der volle Preis deiner Beherbergungsleistung, bevor die Provision abgezogen wird.
Ein Beispiel für Booking.com, und zwar für ein konkretes Zahlungsmodell. Nutzt du „Payments by Booking.com", wickelt Booking die Gastzahlung ab und zahlt dir netto aus. Der Gast bucht für 600 €, Booking zieht 90 € Provision (und Zahlungsgebühr) von der Auszahlung ab und überweist dir 510 €. Dein Umsatz sind trotzdem die vollen 600 €. Kassierst du dagegen selbst (der Gast zahlt direkt an die Unterkunft), behält Booking nichts ein, sondern stellt dir die Provision separat in Rechnung. Diese Monats-Provisionsrechnung kommt in der ersten Woche des Monats für die Check-outs des Vormonats. In beiden Fällen gilt derselbe Rechenweg. Die Provision ist ein eigener Aufwand, den du getrennt erfasst. Je nach steuerlicher Einordnung sind das Betriebsausgaben oder Werbungskosten. Sie mindern deinen Gewinn, nicht deinen Umsatz. Wie hoch die Provision ausfällt, hängt vom Portal, deiner Region und deinen gebuchten Programmen ab, am Rechenweg ändert das nichts.
Wer nur die Auszahlung als Einnahme bucht, weist einen zu niedrigen Umsatz aus. Wer Umsatzsteuer abführt, zahlt dann zu wenig. Und auch als Kleinunternehmer zählt der richtige Betrag, weil davon deine Umsatzgrenze abhängt. Das kann bei einem Abgleich von Plattform-, Zahlungs- und Buchhaltungsdaten auffallen.
Welcher Betrag genau zählt
Dein Umsatz ist das Entgelt für deine Beherbergungsleistung. Dazu gehört der Preis für die Übernachtung und alle Nebenleistungen, die du berechnest, zum Beispiel die Endreinigung. Maßgeblich ist der Betrag, den der Gast für deine Leistung aufwendet, nicht die gesamte Belastung des Gastes und nicht der Betrag, der nach Abzug der Portalgebühr bei dir ankommt. Separate Plattformgebühren, Kautionen und durchlaufende Posten gehören nicht dazu. Auch Zahlungen Dritter können zum Entgelt für deine Leistung gehören.
Bei Airbnb lohnt sich ein Blick auf das Gebührenmodell, denn Airbnb nutzt derzeit zwei Modelle nebeneinander. Beim geteilten Modell zahlst du eine kleinere Gastgebergebühr (meist etwa 3 %), und der Gast zahlt zusätzlich eine eigene Airbnb-Servicegebühr. Beim reinen Gastgebermodell (Host-only) wird die gesamte Gebühr (meist etwa 15,5 %) von deiner Auszahlung abgezogen. Das reine Modell ist nur für bestimmte Gastgeber verpflichtend, unter anderem für Nutzer einer Property-Management-Software wie Smoobu oder Guesty sowie für das traditionelle Gastgewerbe und bestimmte Länder. Welches Modell für eine Reservierung gilt, siehst du in der Gebührenaufstellung der jeweiligen Buchung.
In beiden Fällen bleibt die Regel gleich. Zu deinem Umsatz zählt der Preis für deine eigene Beherbergungsleistung, nicht die Plattformgebühr. Eine separate Servicegebühr, die der Gast direkt an Airbnb zahlt, ist eine Leistung von Airbnb an den Gast und gehört nicht zu deinem Umsatz.
7 % oder 19 %: der richtige Steuersatz
Für die Beherbergung gilt in Deutschland der ermäßigte Steuersatz von 7 %, und die übliche Reinigung der Räume gehört dazu. Nebenleistungen, die der Beherbergung nicht unmittelbar dienen, unterliegen dagegen regelmäßig dem vollen Satz von 19 %, zum Beispiel Parkplatz oder Internet. Für das Frühstück gelten seit 2026 grundsätzlich 7 % auf Speisen und 19 % auf Getränke. Das nennt sich Aufteilungsgebot, und es sorgt dafür, dass auf einer Rechnung zwei Steuersätze stehen können. Welche Leistung zu welchem Satz gehört, haben wir in einem eigenen Beitrag zusammengefasst: 7 oder 19 Prozent: das Aufteilungsgebot einfach erklärt.
Die Provision des Portals richtig behandeln
Die Provision, die Airbnb oder Booking berechnet, ist ein eigener Aufwand, den du getrennt erfasst. Je nach steuerlicher Einordnung sind das Betriebsausgaben oder Werbungskosten. Ob dazu das Reverse-Charge-Verfahren kommt, hängt nicht am Markennamen, sondern an den Voraussetzungen. Du handelst als Unternehmer, beziehst die Plattformleistung für deine Vermietung, der Leistungsort liegt nach § 3a Abs. 2 UStG im Inland und der Leistende sitzt im übrigen Gemeinschaftsgebiet. Dann geht die Steuerschuld nach § 13b Abs. 1 und Abs. 5 UStG auf dich über, regelmäßig mit 19 %. Prüfe dafür immer die konkrete Provisionsrechnung.
Bei Airbnb hängt das an deiner USt-IdNr. Hast du keine gültige USt-IdNr. hinterlegt, behandelt Airbnb dich als Verbraucher und berechnet direkt 19 % deutsche Umsatzsteuer. In diesem Fall buchst du keine zusätzliche Reverse-Charge-Position, weil die Steuer schon ausgewiesen ist. Mit gültiger USt-IdNr. rechnet Airbnb netto ab, und du versteuerst die Provision selbst nach dem Reverse-Charge-Verfahren. Wirf also einen Blick auf den tatsächlichen Steuerausweis der Rechnung, bevor du buchst.
Für Kleinunternehmer ist das besonders wichtig. Greift das Reverse-Charge-Verfahren, meldest du die Steuer an und zahlst sie ans Finanzamt, auch wenn du selbst keine Umsatzsteuer ausweist. Einen Vorsteuerabzug hast du dabei nicht, deshalb ist das für dich eine echte Zusatzbelastung.
Wie das Verfahren funktioniert, erklären wir in Das Reverse-Charge-Verfahren einfach erklärt. Wie du die Airbnb-Kommission konkret verbuchst, steht in Airbnb-Kommission korrekt verbuchen.
Kurtaxe getrennt behandeln
Die Kurtaxe (je nach Gemeinde auch Gäste- oder Citytax) ist ein eigener Posten und kein normaler Teil deines Beherbergungsumsatzes. Wie du sie behandelst, hängt von der kommunalen Satzung und davon ab, wer Schuldner ist. Ist der Gast Schuldner und du ziehst die Kurtaxe nur ein, kann sie ein durchlaufender Posten sein. Ist dein Betrieb selbst Schuldner und berechnest du die Kurtaxe weiter, erhöht sie das Beherbergungsentgelt und unterliegt bei Regelbesteuerung regelmäßig 7 %. Weil das von der Satzung abhängt, lohnt sich ein genauer Blick. Die Details stehen in Kurtaxe, Citytax und Beherbergungssteuer richtig abrechnen.
Wann die Umsatzsteuer entsteht
Neben der Frage, welcher Betrag zählt, gibt es die Frage, wann die Umsatzsteuer entsteht. Sie entsteht nach § 13 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a UStG mit Ablauf des Voranmeldungszeitraums. Bei der Sollversteuerung knüpft das an die Ausführung der Leistung an, bei der Istversteuerung an die Vereinnahmung des Entgelts. Das ist besonders beim Jahreswechsel relevant. Zahlt der Gast im Voraus, entsteht die Umsatzsteuer auf diese Anzahlung schon mit der Vereinnahmung, auch bei der Sollversteuerung. Bei Plattformzahlungen ist der Zeitpunkt der Vereinnahmung nicht zwangsläufig erst dein Bankeingang, deshalb stimmst du ihn mit den Plattformunterlagen ab. Was für dich gilt und wie du wechseln kannst, liest du in Soll- oder Istversteuerung: was das für dich als Gastgeber bedeutet.
Auch ein Storno oder eine Nichtanreise wirft eine Frage auf. Behältst du einen Betrag ein, kommt es darauf an, ob es sich um einen echten Schadensersatz oder um ein steuerbares Entgelt handelt. Wie du Stornos und Korrekturen sauber abbildest, steht in Stornos und Rechnungskorrekturen bei Ferienwohnungen mit Lexware Office.
Warum du deine Einnahmen sauber dokumentieren musst
Deine Einnahmen musst du nachvollziehbar aufzeichnen. Diese Aufzeichnungspflicht steht im § 22 UStG. Sie verlangt, dass deine Aufzeichnungen in ihrer Gesamtheit das Entgelt, die steuerliche Behandlung getrennt nach Steuersätzen, Änderungen und die Steuerbeträge erkennen lassen. Das können auch mehrere verknüpfte Aufzeichnungen sein. Es ist eine interne Aufzeichnungspflicht und nicht die Pflicht, jedem Privatgast eine Einzelrechnung auszustellen.
Hier wird es für viele Gastgeber knifflig. Eine reine Auszahlungsübersicht der Portale reicht allein oft nicht aus. Sie zeigt meist nur, wann du wie viel Geld bekommst. Wenn Entgelt, Leistungszeitraum und Aufteilung nach Steuersätzen nicht hervorgehen, fehlt der Nachweis. Als Teil einer sauberen Belegkette ist die Übersicht aber durchaus nützlich. Dein Steuerberater kann die Umsatzsteuer zwar nachträglich herausrechnen, doch das ersetzt deine eigene Aufzeichnung nicht und macht die Buchhaltung teurer.
Eine ordentliche Ausgangsrechnung dagegen enthält alles, was du brauchst: Zeitraum, Gesamtpreis, Steuersatz und Steuerbetrag. Sie ist die zentrale Grundlage deiner Aufzeichnung und ersetzt die Provisions-, Zahlungs- und Korrekturbelege nicht. Warum eine solche Buchungsabrechnung auch ohne klassische Rechnungspflicht an den Gast sinnvoll ist, steht in Warum du für jede Ferienwohnungsbuchung eine Rechnung brauchst. Wie du die Monatsabrechnungen von Booking in Lexware Office überträgst, zeigt Auszahlungsunterlagen und Monatsrechnungen von Booking.com in Lexware Office verbuchen.
Wie bnbills dir die Arbeit abnimmt
Genau an dieser Stelle setzt bnbills an. Das Tool verbindet dein PMS (Smoobu oder Guesty) mit Lexware Office und schreibt aus jeder Buchung die passenden Rechnungspositionen mit dem hinterlegten USt-Satz. Die Kontierung nimmt Lexware Office anhand dieses Satzes vor. Aus deinen Standardbuchungen entsteht so eine vorkontierte Rechnung. Die Kurtaxe kann getrennt abgebildet werden, ob als durchlaufender Posten oder als Entgelt hängt von der Satzung ab. Sonderfälle wie Stornos oder Anzahlungen brauchen weiterhin eine Prüfung. bnbills automatisiert die Einnahmen-Seite. Provision, Auszahlung und Korrekturbelege bleiben separat, wie oben beschrieben. So sparst du dir das manuelle Abtippen jeder Rechnung und hast für jede Buchung eine zentrale Abrechnungsgrundlage in Lexware Office.
Wenn du sehen möchtest, wie das für deine Wohnungen aussieht, buch dir einen kurzen Termin oder schau dich auf bnbills.de um.
Dieser Beitrag ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Steuerberatung. Für deinen konkreten Fall, besonders beim Kleinunternehmerstatus, bei der Kurtaxe oder bei Stornos, ist dein Steuerberater der richtige Ansprechpartner.
Häufige Fragen
Ist die Airbnb-Auszahlung mein Umsatz?
Nein. Dein Umsatz ist der volle Preis deiner Beherbergungsleistung, bevor die Gastgebergebühr abgezogen wird. Eine separate Servicegebühr, die der Gast direkt an Airbnb zahlt, gehört nicht zu deinem Umsatz. Die Auszahlung ist nur der Betrag, der nach Abzug der Gastgebergebühr übrig bleibt.
Wohin gehört die Provision von Airbnb oder Booking?
Die Provision ist ein eigener Aufwand. Je nach steuerlicher Einordnung sind das Betriebsausgaben oder Werbungskosten, sie mindern deinen Gewinn, nicht deinen Umsatz. Ob zusätzlich das Reverse-Charge-Verfahren greift, richtet sich nach den Voraussetzungen und nicht nach dem Markennamen. Prüfe dafür die konkrete Provisionsrechnung. Ist auf ihr bereits deutsche Umsatzsteuer ausgewiesen, buchst du keine zusätzliche Reverse-Charge-Position.
Wie rechnet Booking die Provision ab?
Das hängt vom Zahlungsmodell ab. Bei „Payments by Booking.com" wickelt Booking die Gastzahlung ab und zieht die Provision von der Auszahlung ab. Kassierst du selbst, stellt Booking dir die Provision separat in Rechnung, meist als Monats-Provisionsrechnung in der ersten Woche des Folgemonats.
Welcher Steuersatz gilt für die Übernachtung?
Für die Beherbergung gilt in Deutschland der ermäßigte Satz von 7 %, die übliche Reinigung der Räume eingeschlossen. Nebenleistungen wie Parkplatz oder Internet haben ihren eigenen Satz und sind regelmäßig mit 19 % zu versteuern.
Reichen die Auszahlungslisten der Portale als Nachweis?
Allein oft nicht, weil Entgelt, Leistungszeitraum und Aufteilung nach Steuersätzen nicht hervorgehen. Als Teil einer Belegkette sind sie aber nützlich. Für deine Aufzeichnungspflicht nach § 22 UStG brauchst du Aufzeichnungen, die in ihrer Gesamtheit Zeitraum, Entgelt, Steuersatz und Steuerbetrag erkennen lassen.